“Jangan Gunakan Ruang Seenaknya, Nanti Kena Audit Lho…. !”

Kata audit bagi sebagian orang mungkin terdengar agak menyeramkan, agak horror, terlebih bagi yang punya salah. Hasil audit sangat mungkin, dapat mempengaruhi nasib seseorang, perusahaan, atau instansi yang diaudit. Masih ingat kehebohan kasus Sumber Waras yang melanda beberapa waktu yang lalu? Ahok selaku Gubernur DKI Jakarta ikut diobok-obok, berulang kali diperiksa. Masih ditambah dengan lawan-lawan politiknya yang turut mengipasi. Kasus itu juga bermula dari hasil audit yang dikeluarkan oleh Badan Pemeriksa Keuangan (BPK).

Belakangan, muncul pro dan kontra. Ada yang mengungkapkan bahwa hasil audit tersebut tidak valid dan sebagian lagi berpendapat sebaliknya. Untuk itulah, dalam proses audit, yang diperlukan tidak hanya independensi, tapi juga objektivitas, keakuratan dan kevalidan. Auditor harus terbebas dari kepentingan, dilaksanakan oleh pihak yang kompeten, independen, dan tidak memihak. Tentunya agar proses verifikasi objek yang diaudit berlangsung sesuai aturan, standar, dan prosedur yang benar.

Audit sejatinya berasal dari Bahasa latin “audire” yang artinya mendengar atau memperhatikan. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, audit memiliki dua arti, yaitu pemeriksaan pembukuan tentang keuangan secara berkala serta pengujian efektifitas keluar masuknya uang dan penilaian kewajaran laporan yang dihasilkannya. Audit merupakan serangkaian proses yang dilakukan oleh auditor untuk mendapatkan bukti akurat mengenai aktivitas ekonomi suatu entitas dengan menyetarakan derajat kewajaran aktivitas ekonomi yang bersangkutan. Jika kita mau berupaya untuk searching and googling,ada beragam definisi audit. Umumnya terkait dengan ekonomi dan keuangan.

Jangan salah, audit tidak hanya merupakan otoritas bidang ekonomi dan keuangan. Masih ada yang namanya audit kinerja, audit lingkungan, bahkan audit sosial. Lalu, apa itu audit pemanfaatan ruang? Untuk apa ada audit pemanfaatan ruang? Apa manfaatnya? Ah, kok banyak nanya… Penasaran? Semoga masih sudi untuk lanjutkan bacanya… hehehe..

Masih ingat dengan kasus mantan Bupati Bogor  Rahmat Yasin yang tersandung kasus tukar menukar kawasan hutan di tahun 2014 silam? Atau kasus anggota DPR Al Amin Nasution, mantan suami artis dangdut Kristina yang terpeleset kasus alih fungsi hutan lindung? Atau kasus reklamasi Pulau G yang saat ini masih hangat diperbincangkan? Memang semuanya terjerat karena adanya unsur suap dan tindak pidana korupsi sehingga dicokok KPK. Tapi jika kita telusuri kasusnya, sangat erat kaitannya dengan pemanfaatan ruang, tentang “jual beli” ijiin pemanfaatan ruang maupun pengesahan aturan terkait pemanfaatan ruang.

Hingga saat ini masih banyak yang memiliki pemahaman yang salah. Ada yang berpandangan, “Itu kan tanah saya, mau saya apain juga hak saya. Saya mau bangun toko, bangun ruko, bangun industri, atau saya biarkan begitu saja, itu urusan saya”. Hhmm….. sebetulnya, itu satu bentuk teguran juga untuk instansi terkait, berarti sosialisasi nya mungkin kurang.

Memiliki lahan atau tanah tidak berarti dapat menggunakan lahan/tanah tersebut dengan seenaknya, dengan sesukanya. Perlu dibedakan antara property rights(hak kepemilikan) dan development rights(hak membangun atau hak pemanfaatan lahan/tanah). Simpelnya, orang yang memiliki lahan tetap harus mengikuti aturan yang ada ketika akan membangun atau memanfaatkan lahannya. Contohnya, ketika seseorang atau perusahaan atau institusi ingin membangun sebuah industri atau menjalankan usaha perkebunan, walaupun dibangun di atas lahan miliknya, dia harus memiliki ijin-ijin yang dipersyaratkan. Walau terkadang, celah ijin ini pula yang bisa disalah gunakan. Bisa saja terjadi proses “jual beli” ijin pemanfaatan ruang.

Perlu kita sadari bersama, perkembangan suatu wilayah mengakibatkan kebutuhan ruang semakin meningkat, misalnya kebutuhan ruang untuk permukiman, industri, perdagangan dan jasa, pertambangan, dan kebutuhan ruang lainnya. Di pihak lain, ruang yang tersedia, terbatas. Ini pula yang memicu terjadinya perbedaan antara pemanfaatan ruang eksisting di lapangan dengan rencana tata ruang yang telah disepakati bersama dan ditetapkan. Bahkan terkadang terdapat tumpang tindih pemanfaatan ruang yang ada. Kebutuhan pengembangan kawasan permukiman baru atau pembangunan infrastruktur baru akan membutuhkan lahan yang akan berdampak pada beralihnya fungsi lahan.

Mari kita kembali ke audit. Apa itu audit pemanfaatan ruang? Sebenarnya tidak ada satu kata pun dalam Undang Undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, yang mencantumkan “audit pemanfaatan ruang”. Bahkan kata “audit” pun tidak akan kita temukan dalam Undang-Undang tersebut atau peraturan turunannya. Paling tidak, hingga saat ini. Yang paling “terkait” atau “mendekati” adalah nomenklatur pemantauan dan evaluasi pemanfaatan ruang yang dilakukan dengan mengamati dan memeriksa kesesuaian antara penyelenggaraan penataan ruang dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam makna yang lebih luas, istilah audit ini dapat dipadankan sebagai bentuk pengawasan penataan ruang.

Audit pemanfaatan ruang hadir karena kebutuhan. Audit pemanfaatan ruang dibutuhkan untuk mewujudkan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana tata ruang. Audit pemanfaatan ruang merupakan salah satu metoda evaluasi terhadap pemanfaatan ruang suatu wilayah yang dilaksanakan oleh suatu tim yang kompeten, objektif, dan tidak memihak, dengan tujuan untuk melakukan verifikasi, agar penggunaan ruang dilaksanakan sesuai dengan rencana tata ruang dan kaidah-kaidah penataan ruang. Audit pemanfaatan ruang akan menghasilkan laporan hasil audit yang menyertakan pula rekomendasi penyelesaian permasalahan tata ruang. Jika di dalamnya terdapat indikasi pelanggaran pemanfaatan ruang, dapat ditindaklanjuti dengan penyidikan oleh Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS) Penataan Ruang.

Salah satu metode paling simpel yang digunakan dalam pelaksanaan audit pemanfaatan ruang untuk mendeteksi indikasi pelanggaran pemanfaatan ruang adalah dengan metode Spatial Gap Analysis. Metode ini dilakukan melalui overlay/superimpose antara Peta Rencana Pola Ruang yang tercantum dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota atau dalam rencana rinci yang telah ditetapkan dengan peta penggunaan lahan eksisting/aktual. Sebagai cara deteksi awal, saat ini sangat mudah dilakukan. Dengan menggunakan  teknologi Google Earth kita sudah dapat mengetahui kondisi penggunaan lahan eksisting/aktual, bahkan kronologi perubahan penggunaan lahan yang terjadi. Baca  : Sumber .

Perlu diingat, tidak setiap perbedaan antara kondisi aktual dan peta rencana pola ruang merupakan indikasi pelanggaran. Rencana Pola Ruang yang tercantum dalam RTRW memiliki dimensi waktu perencanaan selama 20 tahun sehingga terbuka kemungkinan bahwa saat ini pola ruang nya belum terwujud seperti halnya gambar di bawah.

Hasil Overlay Citra Penggunaan Lahan dengan Peta Rencana Pola Ruang.

Gambar di atas merupakan hasil overlay antara peta rencana pola ruang yang tercantum dalam RTRW Kota dengan citra yang menggambarkan kondisi aktual. Berdasarkan peta rencana pola ruang, area tersebut direncanakan memiliki peruntukan sebagai kawasan industri dan pergudangan, namun kondisi eksisting masih berupa tanah kosong. Perbedaan yang ada belum tentu terindikasi pelanggaran. Perlu ditelisik lebih lanjut karena terbuka kemungkinan kawasan industri dan pergudangan, baru akan dibangun atau diwujudkan beberapa tahun ke depan.

Hasil overlay citra penggunaan lahan dengan peta rencana pola ruang

Lain halnya dengan contoh gambar di atas yang juga merupakan hasil overlay antara peta rencana pola ruang yang tercantum dalam RTRW Kota dengan citra yang menggambarkan kondisi aktual. Berdasarkan peta rencana pola ruang, area tersebut direncanakan memiliki peruntukan sebagai Ruang Terbuka Hijau, namun kondisi eksisting sudah terbangun industri/pergudangan. Apakah ini merupakan pelanggaran pemanfaatan ruang? Belum tentu juga. Perlu ditelisik lebih dalam lagi secara kronologi. Kapan industri/gudang tersebut terbangun? Apakah sebelum atau sesudah penetapan RTRW? Analisis dan rekomendasinya tentu akan lain.

Jika terbangun setelah ditetapkannya RTRW, maka itu sudah terindikasi pelanggaran pemanfaatan ruang. Masih bisa ditelusuri lebih jauh lagi. Apakah industri/pergudangan tersebut sudah memiliki ijin? Jika sudah, siap-siaplah pemberi ijinnya. Pasti akan terkena juga. Ada pasal-pasal yang akan menjeratnya dan ada sanksi pidana yang menanti.

Semoga audit pemanfaatan ruang ini dapat menjadi salah satu tools dalam upaya melakukan penertiban pemanfaatan ruang untuk mewujudkan tertib ruang.

Jadi, masih beranikah menggunakan ruang seenaknya? Hati-hati kena audit lho… Salam. (Del)

Advertisements

Pengalihan Hak Membangun, Layakkah Diterapkan di Jakarta?

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)  dan Peraturan Zonasi (PZ) DKI Jakarta telah mendapatkan kesepakatan dengan pihak DPRD DKI Jakarta pada tanggal 12 Desember 2013 yang lalu. RDTR merupakan rencana rinci, penjabaran atau bentuk operasionalisasi Rencana Tata Ruang Wilayah Jakarta. Aturan apa saja yang tercantum dalam RDTR Kota Jakarta?

Mungkin masih belum banyak yang mengetahui, dengan Perda RDTR tersebut, Jakarta akan menerapkan aturan pengalihan hak membangun. Aturan apakah itu? Layakkah diterapkan di Jakarta? Tidak ada salahnya jika kita coba simak bersama.

Pengalihan hak membangun atau yang dikenal luas dengan Transfer of Development Rights merupakan salah satu teknik pengaturan zonasi yang diterapkan Jakarta selain bentuk teknik pengaturan zonasi lainnya seperti bonus atau insentif, fiskal, kawasan khusus, pengendalian pertumbuhan, pemugaran, dan teknik lainnya.

Pengalihan hak membangun memberikan peluang bagi seseorang atau pemillik lahan untuk memindahkan atau menukarkan hak membangun yang dimilikinya dari satu lokasi ke lokasi lainnya. Secara mudah, mungkin dapat dijelaskan dengan contoh berikut. Suatu persil terletak dalam zona dengan maksimum jumlah lantai bangunan 12. Dalam kawasan tersebut juga terdapat bangunan bersejarah atau bangunan cagar budaya lainnya yang terkena peraturan pelestarian bangunan sehingga pemilik bangunan bersejarah tidak dapat menggunakan secara penuh hak membangunnya. Hak membangun yang dimilikinya tersebut dapat dialihkan atau dipindahkan ke lokasi lain. Secara sederhana, dapat dikatakan, hak membangun dapat dialihkan atau diperjual-belikan. Yang menjadi pertanyaan, “Apakah praktik pengalihan hak membangun ini dapat diterapkan di seluruh wilayah Jakarta? Apakah pengalihan dapat dilakukan pada blok yang berbeda ataukah hanya dapat dilakukan pada blok yang sama? Sebatas apa praktik pengalihan hak membangun ini diijinkan?

Walaupun penerapan teknik pengaturan zonasi ini masih tergolong baru di Indonesia, namun bukan yang pertama. Teknik pengalihan hak membangun (transfer of development rights) juga diterapkan di beberapa kota di negara lain. Contohnya di New York.  Suatu zona memiliki aturan ketinggian bangunan maksimum 35 lantai. Gereja yang hanya memiliki 3 lantai dan terkena aturan untuk mempertahankan arsitektur bangunan aslinya diperkenankan untuk menjual hak membangun miliknya yang tidak dipergunakan kepada tetangganya dalam satu zona untuk membangun hingga 35+32 lantai.

Penerapan pengalihan hak membangun yang coba diterapkan di Jakarta bukan tanpa persyaratan. Terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi sebelum seseorang dapat mengalihkan hak membangunnya atau orang lainnya menerima hak membangun.  Pengalihan hak membangun yang diterapkan di Jakarta memiliki persyaratan:

  1. Pengalihan hak membangun berupa luas lantai bangunan yang tidak terpakai yang berada dalam satu blok perencanaan;
  2. Pengalihan berasal dari selisih batasan hak membangun yang ditetapkan berdasarkan RTRW dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang digunakan dalam persil yang dibangunnya
  3. Pengalihan KLB dapat diberikan setelah dimanfaatkan minimal 60% dari KLB yang ditetapkan. Pengalihan hanya dapat dilakukan maksimal 1 (satu) kali

Teknik ini relatif baru untuk Indonesia dan yang paling dibutuhkan adalah administrasi yang jelas dengan pemetaan yang baik pula. Seluruh peta harus sudah memiliki sistem koordinat yang sama. Dibutuhkan transparansi baik secara aturan maupun kejelasan wilayah-wilayah yang dapat menerapkan teknik tersebut. Perlu aturan yang mengatur secara lebih rinci terkait harga, besaran, luasan, lokasi, dan aturan rinci lainnya. Sekali lagi, penegakan hukum tetap menjadi panglima untuk mengawal keberhasilan penerapan pengaturan tersebut. Jangan sampai terjadi permainan pengalihan hak membangun secara berulang atau timbul ekses lainnya.

Pada dasarnya, upaya untuk melindungi kawasan-kawasan cagar budaya atau bangunan-bangunan yang memiliki nilai sejarah lainnya dapat langsung dilakukan dengan teknik pengaturan zonasi berupa pemberian insentif. Namun, pemerintah daerah DKI Jakarta mengambil langkah pengalihan hak membangun sebagai salah satu cara untuk memberikan insentif kepada bangunan-bangunan yang tidak menggunakan haknya tersebut.

Jadi, layakkah pengalihan hak membangun diterapkan di Jakarta? (Del)

 

Sumber : RDTR dan PZ DKI Jakarta

Harmoni Dua Saudara Dekat

(Harmonisasi UU No. 26/2007 dan UU No. 27/2007)

Sebenarnya agak rancu juga bila dikatakan harmonisasi. Harmonisasi seharusnya dan pastinya telah dilakukan sebelum dua saudara dekat ini lahir. Tapi, ok lah.. toh hanya sekedar tulisan untuk melihat, apakah memang mereka harmonis dan semoga tetap demikian adanya…. :D.

Kedua saudara dekat ini lahir dalam waktu yang berdekatan. UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU 26/2007) ditetapkan tanggal 26 April 2007. UU No. 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (UU 27/2007) ditetapkan tanggal 17 Juli 2007.

Menurut UU 26/2007, Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.  Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut , dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya. Dari sana kita dapat menarik esensi bahwa Penataan Ruang tidak membuat dikotomi antara ruang darat dan ruang laut.

Seluruh hirarki RTRW (RTRWN, RTRWP, RTRWK/K  seharusnya sudah mencakup ruang darat dan ruang laut.  Hal-hal detail/teknis terkait ruang laut dan ruang udara, pengelolaannya diatur dengan undang-undang tersendiri. Kegiatan pengelolaan ruang laut  merupakan bagian dari pemanfaatan ruang. Sehingga UU No. 27/2007 memiliki keterkaitan dan merupakan lex specialis dari pasal 6 ayat (5) UU No. 26/2007, yaitu melaksanakan amanat khusus terkait pengelolaan ruang laut di wilayah pesisir.

Berdasarkan UU No. 27/2007 dikenal RZWP3K (Rencana Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil) yang  merupakan dokumen perencanaan “pengelolaan” wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil.  RZWP3K harus  diserasikan dan diselaraskan dengan RTRWP atau RTRWK/K. Dapat dikatakan bahwa  RZWP3K  Prov. dan Kab/Kota merupakan  bagian dari RTRWP dan RTRW Kab/Kota.

No.

Substansi

UU NO. 26/2007

UU NO. 27/2007

1.

Rencana Tata Ruang dan Rencana Zonasi Rencana Tata Ruang adalah rencana yang memuat struktur dan pola ruang  à pasal 17 ayat (1).

Peraturan zonasi  adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan  pemanfaatan ruang dan ketentuan

pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.

Zonasi termasuk dalam pengendalian

Rencana Zonasi adalah rencana yang menentukan penggunaan sumber daya tiap-tiap satuan perencanaan disertai dengan penetapan struktur dan pola ruang pada kawasan perencanaan yang memuat kegiatan yang boleh dilakukan dan tidak boleh dilakukan serta kegiatan yang hanya dapat dilakukan setelah memperoleh izin.

Zonasi merupakan rencana

2.

Wilayah Perencana-an dalam Renc. Umum
  • RTRW Nasional –> Wilayah NKRI
  • RTRW Provinsi –> Wilayah darat dan laut Provinsi (< 12 mil)
  • RTRW Kab/Kota –> Wilayah darat dan laut Kab/Kota (< 4 mil)
  • Nasional –> tidak ada
  • Provinsi –> RZWP3K Provinsi (batas kecamatan pesisir dan <12 mil arah laut)
  • Kabupaten/Kota –> RZWP3K Kab/Kota

3.

Muatan Rencana Umum Muatan RTRW Provinsi dan Kabupaten:

  • Tujuan, kebijakan, strategi PR,
  • Rencana Struktur Ruang,
  • Rencana Pola Ruang,
  • Penetapan Kawasan Strategis,
  • Arahan/Ketentuan Pemanfaatan Ruang,
  • Arahan/Ketentuan Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Muatan RZWP3K Provinsi dan Kabupaten:

  • Pengalokasian ruang dalam Kawasan Pemanfaatan Umum, Kawasan Konservasi, Kawasan Strategis Nasional Tertentu, dan alur laut;
  • Keterkaitan antara ekosistem darat dan ekosistem laut dalam suatu bioregion;
  • Penetapan pemanfaatan ruang laut;
  • Penetapan prioritas kawasan laut

4.

Kewenangan Lex Generalis Lex Specialis

5.

Pola Ruang
  • Kawasan Lindung: kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya, kawasan perlindungan setempat, kawasan suaka alam, pelestarian alam dan cagar budaya, kawasan rawan bencana, kawasan lindung geologi
  • Kawasan Budidaya: kawasan peruntukan hutan produksi,  hutan rakyat, pertanian, perikanan, pertambangan, industri, pariwisata, permukiman, dan/atau kawasan peruntukan lainnya
  • Kawasan Konservasi: konservasi perairan, konservasi pesisir dan pulau-pulau kecil, konservasi maritim, dan/atau sempadan pantai

Zona: inti, pemanfaatan terbatas,

pemanfaatan lainnya

  • Kawasan Pemanfaatan Umum: pariwisata, permukiman, pelabuhan, pertanian, hutan, pertambangan, perikanan, budidaya, perikanan tangkap, industri, infrastruktur umum, dan zona pemanfaatan terbatas sesuai dengan karakteristik biogeofisik lingkungannya

6.

Penetapan Kawasan Strategis
  • Kawasan Strategis Nasional: sudut kepentingan pertahanan dan keamanan, pertumbuhan ekonomi, sosial dan budaya, pendayagunaan SDA dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung LH
  • Kawasan Strategis Nasional Tertentu: pertahanan keamanan, situs warisan dunia, perbatasan, dan pulau-pulau kecil terluar

6.

Struktur Ruang
  • Alur Pelayaran (salah satunya)
  • Alur Laut: Alur Pelayaran, Migrasi Ikan, Kabel Laut

 HIRARKI RENCANA TATA RUANG MENURUT UU NO. 26/2007

 Gambar

 Penutup.

  1. Penataan Ruang  meliputi perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang yang meliputi ruang darat, ruang laut , dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah. Sehingga RZWP3K hanya mengatur hal-hal detil/teknis terkait pengelolaan wilayah Pesisir dan Pulau-pulau Kecil;
  2. Seluruh hirarki RTRW (RTRWN, RTRWP, RTRWK/K  seharusnya sudah mencakup ruang darat dan ruang laut.  Sehingga rencana zonasi umum sesuai UU No. 27/2007 (RZWP3K Provinsi dan RZWP3K Kabupaten/Kota) harus  diserasikan dan diselaraskan dengan RTRWP atau RTRWK/K;
  3. Berdasarkan UU No. 27/2007 dikenal RZWP3K (Rencana Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil) yang  merupakan dokumen perencanaan “pengelolaan” wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil.  RZWP3K  Prov. dan Kab/Kota merupakan  bagian dari RTRWP dan RTRW Kab/Kota;
  4. RZWP3K  Prov. dan Kab/Kota merupakan  rencana rinci dari  RTRW Provinsi dan RTRW Kab/Kota. RZWP3K    dapat berbentuk RTR Kawasan Strategis Provinsi maupun RTR Kawasan Strategis Kabupaten atau berbentuk RDTR.