Pengalihan Hak Membangun, Layakkah Diterapkan di Jakarta?

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)  dan Peraturan Zonasi (PZ) DKI Jakarta telah mendapatkan kesepakatan dengan pihak DPRD DKI Jakarta pada tanggal 12 Desember 2013 yang lalu. RDTR merupakan rencana rinci, penjabaran atau bentuk operasionalisasi Rencana Tata Ruang Wilayah Jakarta. Aturan apa saja yang tercantum dalam RDTR Kota Jakarta?

Mungkin masih belum banyak yang mengetahui, dengan Perda RDTR tersebut, Jakarta akan menerapkan aturan pengalihan hak membangun. Aturan apakah itu? Layakkah diterapkan di Jakarta? Tidak ada salahnya jika kita coba simak bersama.

Pengalihan hak membangun atau yang dikenal luas dengan Transfer of Development Rights merupakan salah satu teknik pengaturan zonasi yang diterapkan Jakarta selain bentuk teknik pengaturan zonasi lainnya seperti bonus atau insentif, fiskal, kawasan khusus, pengendalian pertumbuhan, pemugaran, dan teknik lainnya.

Pengalihan hak membangun memberikan peluang bagi seseorang atau pemillik lahan untuk memindahkan atau menukarkan hak membangun yang dimilikinya dari satu lokasi ke lokasi lainnya. Secara mudah, mungkin dapat dijelaskan dengan contoh berikut. Suatu persil terletak dalam zona dengan maksimum jumlah lantai bangunan 12. Dalam kawasan tersebut juga terdapat bangunan bersejarah atau bangunan cagar budaya lainnya yang terkena peraturan pelestarian bangunan sehingga pemilik bangunan bersejarah tidak dapat menggunakan secara penuh hak membangunnya. Hak membangun yang dimilikinya tersebut dapat dialihkan atau dipindahkan ke lokasi lain. Secara sederhana, dapat dikatakan, hak membangun dapat dialihkan atau diperjual-belikan. Yang menjadi pertanyaan, “Apakah praktik pengalihan hak membangun ini dapat diterapkan di seluruh wilayah Jakarta? Apakah pengalihan dapat dilakukan pada blok yang berbeda ataukah hanya dapat dilakukan pada blok yang sama? Sebatas apa praktik pengalihan hak membangun ini diijinkan?

Walaupun penerapan teknik pengaturan zonasi ini masih tergolong baru di Indonesia, namun bukan yang pertama. Teknik pengalihan hak membangun (transfer of development rights) juga diterapkan di beberapa kota di negara lain. Contohnya di New York.  Suatu zona memiliki aturan ketinggian bangunan maksimum 35 lantai. Gereja yang hanya memiliki 3 lantai dan terkena aturan untuk mempertahankan arsitektur bangunan aslinya diperkenankan untuk menjual hak membangun miliknya yang tidak dipergunakan kepada tetangganya dalam satu zona untuk membangun hingga 35+32 lantai.

Penerapan pengalihan hak membangun yang coba diterapkan di Jakarta bukan tanpa persyaratan. Terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi sebelum seseorang dapat mengalihkan hak membangunnya atau orang lainnya menerima hak membangun.  Pengalihan hak membangun yang diterapkan di Jakarta memiliki persyaratan:

  1. Pengalihan hak membangun berupa luas lantai bangunan yang tidak terpakai yang berada dalam satu blok perencanaan;
  2. Pengalihan berasal dari selisih batasan hak membangun yang ditetapkan berdasarkan RTRW dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang digunakan dalam persil yang dibangunnya
  3. Pengalihan KLB dapat diberikan setelah dimanfaatkan minimal 60% dari KLB yang ditetapkan. Pengalihan hanya dapat dilakukan maksimal 1 (satu) kali

Teknik ini relatif baru untuk Indonesia dan yang paling dibutuhkan adalah administrasi yang jelas dengan pemetaan yang baik pula. Seluruh peta harus sudah memiliki sistem koordinat yang sama. Dibutuhkan transparansi baik secara aturan maupun kejelasan wilayah-wilayah yang dapat menerapkan teknik tersebut. Perlu aturan yang mengatur secara lebih rinci terkait harga, besaran, luasan, lokasi, dan aturan rinci lainnya. Sekali lagi, penegakan hukum tetap menjadi panglima untuk mengawal keberhasilan penerapan pengaturan tersebut. Jangan sampai terjadi permainan pengalihan hak membangun secara berulang atau timbul ekses lainnya.

Pada dasarnya, upaya untuk melindungi kawasan-kawasan cagar budaya atau bangunan-bangunan yang memiliki nilai sejarah lainnya dapat langsung dilakukan dengan teknik pengaturan zonasi berupa pemberian insentif. Namun, pemerintah daerah DKI Jakarta mengambil langkah pengalihan hak membangun sebagai salah satu cara untuk memberikan insentif kepada bangunan-bangunan yang tidak menggunakan haknya tersebut.

Jadi, layakkah pengalihan hak membangun diterapkan di Jakarta? (Del)

 

Sumber : RDTR dan PZ DKI Jakarta

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s