Fenomena Holdout Problem dan Urban Sprawl pada Kota-kota di Indonesia

Perkembangan kota yang berlangsung cepat dan  terus menerus, mengakibatkan kota tidak dapat lagi menampung kegiatan penduduknya. Wilayah kota secara administratif sangat terbatas. Kota harus mengalihkan perhatiannya pada areal pinggiran kota. Akibatnya, terdapat kecenderungan pergeseran fungsi-fungsi ”kekotaan” dan kegiatan perkotaan ke daerah pinggiran kota (urban fringe) yang sering dinamakan dengan proses perembetan kenampakan fisik kekotaan ke arah luar (urban sprawl). Lebih jauh, urban sprawl merupakan suatu proses perubahan fungsi dari wilayah pedesaan menjadi wilayah perkotaan. Daerah pinggiran kota (urban fringe) sebagai wilayah dampak “peluberan” kegiatan perkembangan kota, telah menjadi perhatian banyak ahli di berbagai bidang ilmu, baik geografi, ekonomi, sosial, dan perkotaan.

Urban sprawl  juga merupakan terminologi yang dipakai untuk menggambarkan beragam aspek pertumbuhan perkotaan, termasuk perkembangan kota yang berlebihan, kebutuhan komuting yang lebih jauh, kemacetan lalu lintas, kehilangan ruang terbuka, dan kegagalan untuk membangun kembali properti di dalam kota (Brueckner, 2000).

Pembangunan yang dilaksanakan di kota besar,  sering terhambat antara lain karena sulitnya untuk mencari lahan. Kesulitan tersebut bukan semata diakibatkan karena terbatasnya lahan namun juga karena adanya fenomena “holdout problem”. Fenomena holdout problem terjadi di seluruh kota besar di Indonesia, terutama yang sedang mengalami perkembangan yang pesat.  Seperti halnya sprawl, holdout problem telah didefinisikan dalam beberapa cara. Holdout problem merupakan bentuk kekuatan monopoli yang berpotensi muncul dalam proses pengumpulan lahan. Sekali pengumpulan lahan dimulai dan pemilik perorangan mengetahui bahwa lahan mereka penting untuk melengkapi suatu proyek pembangunan, mereka dapat menahan (hold out) harga untuk mendapatkan harga yang lebih tinggi.

Secara sederhana, holdout problem ini muncul karena adanya para spekulan tanah. Proyek skala besar tentunya membutuhkan proses pengumpulan lahan, seperti halnya pada pembangunan kawasan perumahan atau pusat perbelanjaan. Adanya holdout problem cenderung menghambat pembangunan. Lebih penting lagi, para pengembang akan memiliki insentif untuk mencari lahan lokasi proyeknya yang kepemilikannya tidak terlalu tersebar untuk meminimalkan kebutuhan pengumpulan lahan dalam satu lokasi. Ini akan mengakibatkan bias pada area pinggiran kota yang memiliki luas lahan rata-rata lebih besar, sebagai hasil dari pembangunan ke arah luar secara berlebihan atau urban sprawl. Para spekulan lahan tentunya berkeinginan untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya. Mereka ”memborong lahan” dan menahannya untuk mendapatkan harga yang setinggi-tingginya.

Dampak ekonomi secara nyata dari adanya proses urban sprawl adalah terjadinya perubahan pola kegiatan ekonomi penduduk ke arah non pertanian. Ini terlihat dari semakin berkurangnya penduduk yang bekerja di sektor pertanian dan meningkatnya penduduk yang bekerja di sektor non pertanian (pedagang, buruh industri, dan jasa). Faktor paling dominan yang menjadi penyebab terjadinya perubahan penggunaan lahan adalah untuk pemenuhan kebutuhan permukiman.

Gejala urban sprawl di daerah pinggiran kota (urban fringe area) telah mengakibatkan terjadinya proses konversi lahan pertanian ke non pertanian. Untuk selanjutnya, proses konversi lahan pertanian ini mengakibatkan pula munculnya fenomena holdout problem bagi orang-orang yang ingin mendapatkan keuntungan dari fenomena urban sprawl. Terdapat beberapa solusi terkait dengan holdout problem, yaitu mulai dari pengembang yang harus aktif untuk mengejar sendiri para pemilik lahan demi kerahasiaan proyek, adopsi kebijakan untuk mengimbangi bias pembangunan di pinggiran kota, hingga penggunaan kekuasaan pemerintah untuk memfasilitasi proses redevelopment melalui proyek urban renewal. (Del)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s